|
Det är inget ovanligt att en lokalhyresgäst, som hyr en lokal där någon form av verksamhet bedrivs, vill överlåta hyresrätten till lokalen till en ny ägare av verksamheten. Med den här informationen vill vi belysa några saker som vi tycker är viktiga att tänka på - innan en överlåtelse sker.
36 § hyreslagen
Den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten i lokalen, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas, om hyresvärden inte har skäl att säga nej till ansökan om överlåtelsen.
Ansökningsblankett finns längst ner på sidan och lämnas sedan till hyresvärden. Tiden för handläggning är ca 14 dagar.
3-års regel för överlåtelse
Har hyresgästen haft lokalen mindre än 3 år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl för detta föreligger. Med synnerliga skäl kan menas sjukdom, dödsfall eller annan särskild beaktansvärd händelse som gör att näringsverksamheten inte kan fortsätta.
Villkor för överlåtelse
Ett tillstånd till överlåtelse från hyresvärdens sida kan vara förenat med villkor. Sådant krav på villkor har oftast sin grund i hur hyresvärden värderar den nya hyresgästens betalningsförmåga. Med villkor i detta sammanhang menas oftast någon säkerhet, oftast i form av bankgaranti, borgen eller en förskottsinbetald hyressumma.
Ändring av verksamheten - ändamålet med uthyrningen
När en hyresvärd godkänner en överlåtelse är detta kopplat till att det är den befintliga verksamheten som ska övertas. Finns alltså planer på ändrad inriktning av verksamheten (ändamålet med uthyrningen) ska detta först godkännas av hyresvärden.
En alltför avvikande förändring av verksamheten, utan hyresvärdens tillstånd, kan vara skäl för att hyresvärden begär en rättelse och sedan kanske säger upp avtalet.
Förändrad verksamhet - prata med hyresvärden
Vi har förståelse för att man har en ambition att vilja förändra och utveckla sin verksamhet. Oavsett tiden - före en överlåtelse av hyresrätt och en verksamhet eller under pågående hyrestid efter en överlåtelse - så är det viktigt att prata med hyresvärden om vad man vill förändra och utveckla.
Det kan även finnas byggnadstekniska skäl kopplat till elinstallationer, avlopp och ventilation m.m. som först måste klargöras med din hyresvärd. Finns det byggnadstekniska och ekonomiska hinder? Vem ska ansvara för arbetet och vem ska betala?
Dessutom äger hyresvärden fastigheten och ansvarar alltid för att godkänna de ombyggnadsåtgärder man fått tillstånd till att göra.
|